こんにちは。
埼玉県の注文住宅 新築 リフォームなら「原価で建てる自然素材の家」「外断熱の家」(有)埼玉建築職人会にお任せ下さい。
今回は埼玉県川口市の大きな瓦屋根の漆喰をすべて下地からやり直した事例をスライドでご紹介致します。
外壁タイルの剥落と対策
近年、古くなった外壁タイルの落下事故が多発している。
耐久性と美観に優れたタイル仕上げは、落下リスクという弱点がある。
しかし、新たな工法でその弱点を克服する取り組みが広がっている。
注目されているのが、モルタルに代えて有機系接着剤でタイルを張る方法だ。
施工費はモルタルより3割増しだが、安全性が評価され選択する企業が増えている。
タイルの設計や施工による瑕疵は、法律的にも長期にわたって大きなリスクがある。
というのは建設業者側のリスクのこと。
なので初期投資が多少割高でも、剥落リスクを少なくするために、
長い目で見れば3割増しで済むなら経済的な手法ともいえる。
平成25年（昨年）4月7日に東京都内で立て続けに起こった強風による外壁タイルの
剥落事故。
下の写真は剥落事故があったマンションの1つ。
撮影時は、既に事故から1年以上経過しているが、有効な安全策が講じられていない。
タイルの浮きが進行し、今にも剥落しそうな危険な状態が続いており、
下は駐車場として利用されているため、人身事故につながる可能性もある。
今回の主な要因は「施工不良」だ。
タイル張り付け面の清掃をしないで施工したり、張り付けモルタルの不足によるもの。
マンション事業者のダイナシティは、2008年に経営破綻している。
また、施工者の南海辰村建設は剥落事故が起こった時点で11年経過しているので
瑕疵補修期間外としており、施工ミスを認めずに自然による経年劣化が原因と
現在のマンション管理会社である日本ハウズイングは、剥落発生以後、タイルの
浮きを発見しては危険部位のタイルを剥すという応急的対応を繰り返すのみという。
年末に大規模改修の時期を迎えるので、別の施工会社に依頼して抜本的な対策を
講じるようだ。
このようなタイル剥落事故は私の身近なところでも相当数発生している。
欠陥マンションの損害賠償訴訟で、設計者や施工者が負うべき責任範囲は最高裁も具体的に示している。判決では建物の構造耐力に関係しない瑕疵であっても、外壁が落下して通行人に危害を与える恐れがあるような場合には、基本的な安全性を損なう瑕疵にあたると判断している。
民法にて、設計者や施工者は、完成後20年間にわたってタイル剥落による人身事故
の危険性を回避する義務を負う。
タイル仕上げの問題点は剥落だけではない。
生涯におけるライフサイクルコスト（LCC)を10階建てのマンションで比較してみると、
完成後30年間でタイル張りの総額は6,600万円で吹き付け塗装より約1割高くなる。
タイルのメンテでは、浮きやひび割れによる張替え。
全面打診検査による点検費用などもコストアップの要因だ。
コスト比較
タイルの改修方法
とはいっても現在でも多くのマンションはタイル張りによって施工されている。
一定の品質管理下において施工されたものならあるていどの精度は保てるが、職人や管理者不足の現在では、どこまで品質が確保されているのかわからないのが現状です。
特に築年数が10年を超えてくるとタイル剥落のリスクも加速的に増加してくるので注意したいところです。
最初に記載した接着剤も私は何度か使用したことがあります。
確かに高価な接着系の施工は検討材料のひとつにはなりますが、必ずしもモルタルより優れているとはいえないと考えています。
やはり外壁にタイルを採用するなら、適切な時期に適切なメンテナンスを行うことが大切です。
それ以前の適切な施工というのは当然ですがもっと大切です。
メンテナンスもただ頼めばいいというものではなく、責任を持ってしっかりやってくれる施工業者の選定がもっとも大切だと考えています。
あまもり改修
さて今回は、雨漏り修理の一例をご紹介させていただきます。
雨漏りというのは体験されている方でないとなかなかイメージできないと思いますが、これは本当に深刻なもので、雨が降るたびに自宅の心配をしなければならないというのはものすごいストレスになります。かといってスグに修理して直るかといえばこれがなかなか直らない。数年間かけて屋根や外壁をコーキングだらけにされてもまだ直らないというケースは珍しくないのです。
今回はその一例として、過去にハウスメーカーで建てた住宅が、10年以上も雨漏りに苦しめられ、その間はいろいろな業者さんにあちこち見て直してみては最終的には直らずに費用だけは請求されていたというケースです。
そこで今回は合わせて外壁や屋根の修繕も行ったので、順を追ってご紹介させていただきたいと思います。
Before（外装全般と雨漏り修理）
↑この現場もやはり大手住宅メーカーの施工したイージーオーダー形式の分譲地です。
私がよく言う既にキャッチフレーズのようになってしまいましたが、大手でも中小企業でも工事をするのは「職人さん」です。大切なのは「技術力・監督力・現場への愛情」です。これを持たなければ良い家どころかこのように雨漏りが直らない欠陥住宅となってしまいます。
After（外装全般と雨漏り修理）
↑外壁塗装が終わった状態です。今回は色が近いので画像ではあまり違いがわかりません。
塗装時の材料確認も100％実施します。
↑このように下塗り材から中塗り及び上塗り材の検査を怠りません。
ここからは雨漏り修理！
Before（雨漏り修理）
雨量と風向きの関係で頻繁に雨漏りしており、10年以上あちこちの業者で工事してもまったく改善しなかった現場です。上の写真は実際に雨漏りしている最中に訪問して原因を特定した際に撮影した天井裏の写真です。
こちらのお宅は雨量と風向きにより一年に3度程度はこの直下となるビリングにブルーシートを敷いてバケツで対策していました。もちろん外にもブルーシートで養生したりしていたようです。
ベランダにはたくさんのゴミやホコリも↓
今回の雨漏りの原因は、建築的な納まりが悪かったために起きていたので、このホコリは直接的な原因ではありません。
適切な施工をしていれば問題ありませんが、明らかに知識がない現場監督が担当したか工事中あまり現場を確認しなかったことが原因と思われます。よくあるパターンです。
After（雨漏り修理）
雨漏りの根本的な原因となっていた納まりを改善し、防水塗装後にヒノキで制作した取り外し可能なスノコを設置して修繕完了です。
過去の建売業者での膨大な雨漏り修理の経験を経て、雨漏りのプロフェッショナルになりました。過去20年以上の建築経験の中で直せなかった雨漏りはありません！
※もちろん私が担当した現場の雨漏り経験ではなく、私が入社前にどなたかが担当された現場をさしています。
Ａｆｔｅｒ（雨漏り点検）
↑修理から既に3年弱経過して近年の集中豪雨でもなんともありません。雨漏りは完全に完全に直りましたが、今後も定期的に点検するためのフォローも忘れません。
ここからは屋根瓦修理です！
Before After（屋根が危険！）
↑これはもうメンテナンス時期をとっくに過ぎて漆喰が落ち泥も落ちかけて鬼瓦が危険な状態でした。
Before After（瓦工事が雑すぎ）
↑新築時の瓦工事が非常に雑です。瓦が数枚足りないんです！
これはとても大手メーカーの仕事とは言えません。
↑納まりが悪すぎる！
おそらく板金屋さんが独自の考えで納めたのでしょう。我々の業界では現場監督などから的確に指示しなければこのように職人さんの考えで施工してしまうケースが多い傾向にあります。やはり建物を総体的に知っている施工管理者が適切に管理すべきです。
After（奥の隅棟2本は終わっています）
↑不足していた瓦を入れて南蛮漆喰からすべてやり直しました。
これでしばらく安心！
次に鉄骨造3階建てのデザイナー住宅として、当時は有名な建築家にデザインして建てられた住宅の改修工事事例です。こちらは他のリフォーム事例でも一部切り離し工事などでご紹介しているので、ここでは雨漏りにかかわる部分のみご紹介させて頂きます。
症状としては、屋上で盆栽を育てて楽しんでいたのですが、用途変更により単なる屋上としてリニューアルしました。
既存の盆栽置場
↑このように既存の防水は既にボロボロに劣化してブロックの仕切りがいくつも造られていました。
既存防水撤去
↑既存のシート防水は既に接着強度もなく、スグに剥がれてしまうような状況でした。
既存防水材
↑このように既存の防水材だけでもかなりの量があります。
防水撤去後
↑既存の防水を撤去して綺麗に掃除しました。
下塗りシーラー塗布
↑既存防水撤去後、綺麗に防水面を清掃したら下地との接着強度を高めるために下処理剤を塗布します。
シーラー塗布後
↑接着強度を高めるためのシーラー材を満遍なく塗りました。
ウレタン防水
↑このようにウレタン防水材を全面にコテ塗りします。
ウレタントップコート
↑防水材が乾いてから仕上げにトップコートを塗装して仕上りです。
以上、こちらのお宅もある程度の雨が降るたびに天井にシミが出ていましたが、施工後は雨漏りも直りました。今回は予算を抑えたいという一番の意向と、屋上はもう使用しないということでしたのでウレタン防水にしましたが、本来はFRP防水やシート防水など長持ちする防水材をお勧めしています。